פסק-דין בתיק ע"א 3153/04

השופט י' כהן:

1.       שלושה ערעורים לפנינו, ושלושתם מתייחסים לפסק דינו של בית משפט השלום בחיפה ( כב' השופט מר א' טובי) מתאריך 28.10.04 בתיק אז' 15112/03.

2.       בפני בית המשפט קמא התבררה תביעתה של הגב' נילי דרור (להלן - " התובעת") בה עתרה התובעת לסעדים שונים בנוגע לשימוש שהנתבעים עושים בחצר הבית המשותף אשר בשד' מוריה 127 בחיפה, במקרקעין הידועים כחלקה 4 בגוש 10781. בתביעתה טענה התובעת, כי הנתבעים מנהלים עסקים בקומת הקרקע של הבניין, ובכך הם גורמים למטרד ליחיד וכן מונעים מיתר בעלי היחידות בבניין שימוש סביר בשטח המשותף שבחזית הבניין.

3.       חברת א.ב. קורן נכסים בע"מ (להלן - " חברת קורן") היא בעלת יחידות בקומת הקרקע בבית המשותף. אחת מהיחידות הושכרה על ידי חברת קורן לחברת שר-בר קפה בע"מ (להלן - " חברת שר-בר קפה"), ובה מנהלת חברת שר-בר קפה בית קפה. יחידה אחרת  הושכרה למשיבים 3 עד 5 בע"א 3153/04, בה הם מנהלים חנות "דראגסטור" (להלן ייקרא משיבים אלה - " בעלי הדראגסטור").

4.       בית המשפט קמא דחה טענות התובעת כי הנתבעים גורמים לה למטרד ליחיד, אך קיבל טענות התובעת ביחס לשימוש שהנתבעים עושים ברכוש המשותף. בפסק הדין קבע בית המשפט קמא, כי הנתבעים עושים שימוש בלתי סביר ברכוש המשותף, ועל כן הורה לנתבעים להשיב את מצב הרכוש המשותף לקדמותו, ובכלל זה לפרק במת עץ שבנו ולסלק מיטלטלין שונים שהציבו ברכוש המשותף (שולחנות, כסאות, שמשיות, תנורים, מקררי שתיה וגלידה ועוד).

          בסעיף 7.6 לפסק הדין התייחס בית המשפט קמא אף לשטח גינה המוצמד בתקנון הבית המשותף ליחידה שהושכרה לחברת שר-בר קפה, וקבע כי אינו רואה להבחין בין שטח זה לשטח הרכוש המשותף שבחזית הבניין, אשר לא הוצמד ליחידה כלשהי. עם זאת, בחלקו האופרטיבי של פסק הדין לא ניתן צו כלשהו המתייחס לשטח זה.

5.       קודם שאבוא לדון בגופם של דברים, יש צורך לטפל בשתי בקשות שהוגשו לפנינו:

(א)     ערב הדיון הודיע ב"כ בעלי הדראגסטור כי הם חוזרים בהם מהערעור שהגישו (ע"א 3167/04), ולאחר ששמענו טענות ב"כ הצדדים, אציע לחברי לדחות את הערעור ללא צו להוצאות. מאחר שההודעה נתקבלה קודם לדיון הראשון בערעור אציע להיעתר לבקשת המערערים בערעור זה להחזר אגרת הערעור, לפי תקנה 15(א) לתקנות בית משפט (אגרות), תשמ"ח-1987.

(ב)      ב"כ התובע הגיש בקשה (בש"א 4772/06) בה הוא מבקש להוציא מתיק המוצגים שהוגש מטעם חברת קורן את המוצגים שסומנו במספרים 5 ו- 10, באשר לטענתו מסמכים אלה לא הוגשו במהלך הדיון שהתקיים בבית המשפט קמא, ואין מקום להגשתם במסגרת הערעור.

          ככל שהדברים אמורים במסמך מס' 5, כי אז צודק ב"כ התובעת בטענתו, אם כי, ב"כ חברת קורן הבהיר שהמסמך הוגש רק על מנת להראות כי במקביל להליכים בבית המשפט מתקיימים הליכים בפני כב' המפקחת על רישום המקרקעין בחיפה. הגם שמסמך זה צורף שלא כדין, הנני סבור כי אין הוא פוגע בתובעת. ככל שהדברים אמורים במסמך מס' 10, כי אז מדובר בתשריט הבית המשותף, אשר הוגש בגרסה אחרת לבית המשפט קמא, אך עתה נצבע בצבעים שונים על ידי ב"כ חברת קורן, על מנת להבהיר מהות השטחים בהם מדובר. על כן, להתנגדות למסמך מס' 10 אין כל מקום.

          לפיכך אציע לדחות את הבקשה שהוגשה מטעם התובעת בתיק בש"א 4772/06.

ומכאן לטענות הצדדים לגופם של שני הערעורים בהם נותר לדון.

6.       ראשית מבקש אני להתייחס לשאלת הסמכות שעורר ב"כ חברת קורן. לטענת ב"כ חברת קורן, לא היה מקום שבית המשפט קמא ידון בעניין, שכן במהלך דיון קודם שהתנהל בפניו, הסכימו ב"כ הצדדים להעביר את הדיון לכב' המפקחת על רישום המקרקעין בחיפה. ואולם, התובעת החליפה את בא כוחה, ובא כוחה הנוכחי חידש את הדיון בפני בית המשפט קמא.

          שקלתי טענת ב"כ חברת קורן והנני סבור כי אין לקבלה. השאלה היחידה שיש לשקול בעניין זה היא השאלה, האם בית המשפט קמא היה מוסמך לדון בעניין שהונח לפניו. מכיוון שלדעתי התשובה לשאלה זו היא חיובית, כי אז פסק הדין ניתן בסמכות. אמנם, בפני כב' המפקחת על רישום המקרקעין בחיפה מתנהל דיון אחר באותו עניין, בתביעה שהוגשה על ידי דיירים אחרים באותו בניין, והדיון שם טרם הסתיים, ואולם, הדיון בפני כב' המפקחת, המתנהל על פי תביעה שהגישו בעלי זכויות אחרים, לא יכול היה למנוע מאת התובעת להגיש תביעתה לבית המשפט קמא, מה עוד שהתובעת עתרה לסעד בעילת מטרד היחיד.

7.       בהתייחסם לשטח הקרקע שבחזית הבניין, טענו חברת קורן וחברת שר-בר קפה, כי שגה בית המשפט קמא בקובעו כי בשימוש הנעשה בקרקע זאת, לצורך ניהול בית קפה במקום, עושים הנתבעים שימוש לא סביר ברכוש המשותף שבחזית הבניין, ובעניין זה מדגישים ב"כ הנתבעים, כי הבניין ממוקם לצד ציר תנועה ראשי בחיפה.

          ברור הדבר שאיש לא מנע מהנתבעים לעשות שימוש בנכס שחברת קורן השכירה לחברת שר-בר קפה לצורך ניהול בית קפה, ואולם, אין לקבל כמובן מאליו את השתלטות שר-בר קפה על מרבית השטח המשותף בחזית הבניין, החלפת משטחי הגרנוליט שהיו במקום במשטחי בטון והקמת במת עץ לשימוש אורחי בית הקפה. חברת שר-בר קפה רשאית לנהל את בית הקפה בשטח שהושכר לה, כלומר בתוך המבנה פנימה, אך אינה רשאית להשתלט על השטח המשותף שבחזית הבנין ולעשות בו כרצונה, גם אם מדובר בבית קפה שמתנהל לצד ציר תנועה ראשי בעיר, ובוודאי שאינה רשאית לעשות בשטח המשותף שימוש השולל מכל יתר בעלי היחידות בבית המשותף את האפשרות להשתמש בשטח זה.

          על כן, אציע לחברי לדחות טענות הנתבעים כנגד פסק דינו של בית המשפט קמא בכל הנוגע לצווים האופרטיביים שניתנו ביחס להשבת מצב הרכוש המשותף שבחזית הבניין לקדמותו.

8.       ככל שהדברים אמורים בשטח הצמוד ליחידה שהושכרה לחברת שר- בר קפה, כי אז לא מצאתי בפסק הדין צוו אופרטיבי כלשהו בפסק הדין קמא, ואין ביחס לכך ערעור מטעם התובעת. עם זאת, בתקנון הבית המשותף נקבע, כי השטח האמור (שסומן במקור בסימן "x") ישמש "למטרת גינה או מטרה דומה בלבד".

          בשונה מבית המשפט קמא אינני סבור כי ניתן להחיל על השטח הצמוד ליחדה שבהחזקת חברת שר-בר קפה את הדין החל על הרכוש המשותף, ואולם, מכיוון שממילא לא ניתן צו אופרטיבי כלשהו ביחס לשטח זה, והתובעת לא ערערה על כך, אין לדעתי מקום לדון בשטח זה במסגרת הערעורים שלפנינו.